公募REITs打新受热捧，二级市场出现高溢价等现象。
高溢价情况
表现
部分公募REITs在上市后，其二级市场价格较发行价大幅上涨，出现了较高的溢价水平。例如，一些基础设施公募REITs上市初期，溢价率可能达到30%甚至更高。
原因
供需失衡
在一级市场，公募REITs的发行规模相对有限，而投资者对这类创新产品的需求旺盛。许多投资者看好其稳定的现金流回报、与传统股债资产较低的相关性等特点，大量资金涌入打新。当这些在一级市场成功认购的份额进入二级市场后，供不应求的局面可能促使价格上涨形成溢价。
市场预期
投资者对基础设施项目的未来收益预期较为乐观。如果是高速公路、产业园区等类型的REITs项目，投资者可能认为随着经济发展、区域振兴等因素，项目的租金收入、收费收入等会不断增长，从而愿意以高于发行价的价格在二级市场购买份额。
流动性因素
相比一级市场，二级市场的交易更为灵活，吸引了更多投资者参与。一些投资者为了快速获取这类资产的权益，愿意接受较高的价格，从而推高了二级市场价格。
价格波动情况
表现
公募REITs在二级市场的价格波动较为明显。除了高溢价可能会随着市场情绪、项目运营情况等因素出现回落外，不同类型的REITs价格波动也呈现不同特点。例如，物流仓储类REITs可能会受到电商行业发展、仓储需求季节性变化等因素影响，其二级市场价格可能在不同时间段有较大起伏。
原因
项目运营情况
基础设施项目的运营状况直接影响REITs的收益。如果高速公路面临新的竞争线路开通、维修成本超预期等情况，或者产业园区的出租率下降、租金收入减少，都会导致投资者对该REITs的价值评估下降，进而引起二级市场价格波动。
利率环境变化
当市场利率上升时，投资者会要求更高的收益率，这会对公募REITs的价格产生下行压力。因为REITs的相对吸引力会下降，投资者可能会将资金转移到其他收益更高的固定收益类产品上。反之，利率下降时，REITs的价格可能会得到一定支撑甚至上升。
宏观经济形势
在宏观经济增长放缓时，整体市场需求可能减弱，对基础设施项目的运营产生负面影响。如工业类基础设施项目可能面临企业需求减少、租金和收费难以维持等情况，导致REITs的价值波动，反映在二级市场就是价格的起伏。
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